Пояснительная записка №2

Пояснительная записка №2

относительно неправомерного сбора (сверх утвержденного тарифа на содержание и в отсутствии решения собрания собственников) денежных средств за обслуживание домофона.

  «Согласно подпункту «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491) в состав общего имущества включаются, в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

  Пунктом 7 Правил № 491 также предусмотрено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, домофонное оборудование – система ПЗУ, размещенное в местах общего пользования многоквартирных домов, как за пределами, так и внутри жилых помещений, и обслуживающее более одной квартиры, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 ЖК РФ и в подпункте «д» пункта 2 Правил № 491, а значит, обслуживание домофона как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации, поскольку обеспечение функционирования данного оборудования является одной из характеристик безопасности как дома, так и безопасности жизни и здоровья граждан, сохранности их имущества.

Кроме того, домофонное оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома собственниками помещений, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома. В силу своего функционального назначения домофонное оборудование относится к общему имуществу собственников помещений в таком доме, поскольку специфика услуги домофон не предполагает индивидуального предоставления такой услуги отдельным собственникам.»

 Критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

  Поскольку услуга – система ПЗУ (домофонное оборудование) относится к жилищным услугам и порядок определения размера платы за такую услугу регулируется жилищным законодательством, размер платы за обслуживание домофонного оборудования должен определяться с учетом части 8 статьи 156 ЖК РФ на общем собрании собственников помещений.

   Статьей 154 ЖК РФ предусмотрено, что в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плата за коммунальные услуги.

   Согласно ч.8 статьи 157 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья. 

    Исходя из смысла и содержания названных правовых норм размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается только на общем собрании собственников, при этом установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме иным способом (произвольно) противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя.

    Аналогичная трактовка действующих нормативных актов по установлению платы за пользованием домофона изложена в письмах Министерства регионального развития РФ от 27 апреля 2011 года N 8055-14/ИБ-ОГ и Минстроя России от 11.04.2016 N 10686-АТ/04. В письме Минстроя, в частности, говорится:

«В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ, или в порядке, предусмотренном главой 9.1 ГК РФ, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.»

Жители дома неоднократно ставили в известность правление ТСЖ, а в последнее время и жилищную Инспекцию, что в нарушении закона в ТСЖ отсутствует не только утвержденный перечень общего имущества, но и договор управления МКД с собственниками дома не являющимися членами ТСЖ, о котором говориться в письме Минстроя. Установив факт отсутствия утвержденного перечня имущества, а, следовательно, и факт отсутствия договора управления работники Инспекции вместо того, чтобы отметить в акте проверки нарушение прав жителей самоустранились от решения данной проблемы, заявив, что «контроль за порядком установления и внесения платы за пользование и техническое обслуживание системы ограничения и доступа (домофон) в МКД в компетенцию Инспекции не входит».

   Видимо, работники инспекции не знакомы с содержанием пункта 11 Положения о Государственном жилищном надзоре, утвержденном Правительством РФ №493 от 11.06.2013г., который гласит:

«Предметом проверок является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами: а) обязательных требований к (выписка из пункта):

определению состава, содержанию и использованию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; установлению размера платы за содержание ремонт жилого помещения; определению размера и внесению платы за коммунальные услуги; порядку и условиям заключения договоров управления многоквартирными домами и иных договоров, обеспечивающих управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, и договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; и т.д.

        Из неутвержденной собранием сметы на 2019 год видно, что размер платы за услугу домофон — система ПЗУ на общем собрании ТСЖ не утверждался. Плата за указанную услугу выставляется ТСЖ в платежном документе сверх тарифа на основании договора на обслуживание домофона, заключенных между ТСЖ и ООО «Цифрал-Сервис-Архангельск»

         Произвольное включение товариществом в платежный документ на оплату жилищно-коммунальных услуг каких-либо услуг без решения общего собрания противоречит жилищному законодательству и несет риск наступления неблагоприятных последствий для ТСЖ, связанный с перерасчетом незаконно начисленных денежных средств. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством заключение договора ТСЖ с третьим лицом (ООО «Цифрал-Сервис- Архангельск») о совершении действий по начислению абонентской платы и сбору денежных средств с собственников помещений за услугу домофон системы ПЗУ не является основанием для выставления ТСЖ платы за обслуживание домофона собственникам помещений.

         В качестве подтверждения указанных выводов служит определение Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС19-11916 от 24.09.2019г. о признании законными действия ГЖИ Тюменской области при составлении акта и выдачи предписания в части начисления платы за обслуживание домофона в составе платы за жилое помещение без разрешения общего собрания собственников помещений МКД. При этом ВС РФ исходил из того, что «…  поскольку собственниками помещений в спорном МКД на общем собрании был определен размер платы за содержание жилого помещения, в котором отсутствовала плата за обслуживание домофона, размер платы за обслуживание домофона собственниками помещений не утверждался, общество, включив в одностороннем порядке данную услугу, в платежный документ нарушило положения части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации».

    Положения определения Верховного Суда РФ в полной мере касается ТСЖ «Тимме 2», в связи с тем, что согласно ч.4 п.2 ст.145 ЖК РФ к компетенции общего собрания относится вопрос об установлении размера обязательных платежей и взносов. На собрании плата на содержание имущества была определена в размере 33руб/м2. Как известно в платежном документе (квитанции) ТСЖ «Тимме 2» отдельной строкой значится плата за обслуживание домофона, размер которой на собрании собственников не обсуждался. Руководство ТСЖ включило данную услугу в одностороннем порядке и повышает размер платы тоже в одностороннем порядке, без участия собственников. Кроме того, собственники помещений не наделяли ТСЖ «Тимме 2» правом на заключение договора на обслуживание.

      Таким образом, руководствуясь действующими нормами закона (в том числе определением Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС19-11916 от 24.09.2019г и постановлением Восьмого арбитражного суда г.Омска № А70-8593/2018 от 06.декабря 2018 года) необходимо констатировать, что выводы жилищной Инспекции об отсутствии нарушений в части включения в платежный документ (отдельной строкой) платы за обслуживание домофона не могут служить основанием для признания их обоснованными.

      Вместе с тем, факт неправомерного включения платы за обслуживание домофона в платежный документ (отдельной строкой) подтверждается выводами жилищной Инспекции, сделанными ранее (письмо №01-21/377 от 22.01.2020г.) относительно неправомерного включения в платежный документ (отдельной строкой) платы за обслуживание газового оборудования (ТО ВДГО). В письме сказано: «Решение собственников об установлении дополнительной платы по строке «ТО ВДГО» в материалы проверки не представлено». Это обстоятельство послужило основанием для возврата незаконно взысканных сумм. Следовательно, руководствуясь выводом работников Инспекции, включение в платежный документ платы за обслуживание домофона без решения собрания тоже должно быть признано незаконным. Двоякого толкования норм закона при схожих обстоятельствах не должно быть.

   В этом же письме (№01-21/377 от 22.01.2020г.)  Инспекцией было отмечено: «система ограничения доступа (домофон) Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003г. №170 и Правилами №491 к общему имуществу не отнесена, работы по ее техническому содержанию к услугам по содержанию и ремонту жилых помещений не относится».  

Указанный вывод сделан на незнании и неверном толковании положений норм закона, которые приведены инспекцией в качестве примера:

— во-первых, как было отмечено, в том числе в письме Инспекции, пунктом 7 Правил № 491 предусмотрено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома;

— во-вторых, согласно п.5.6.2. Постановления Госстроя России от 27.09.2003г. №170 ТСЖ, на которое ссылаются работники Инспекции, ТСЖ должно обеспечить эксплуатацию запирающихся устройств (АЗУ) дверей

     Все эти доводы уже указывались в письмах, адресованных в адрес ГЖИ. Складывается впечатление, что их никто даже не читал.

     Как известно, причиной обращения в Инспекцию послужили факты незаконного отключения трубки домофона. Трубка домофона отключалась всем, кто был не согласен с методикой установления дополнительных платежей (поборов), причем отключалась без предварительного оповещения. Вместо того, чтобы разобраться в правомерности отключения трубки домофона за нежелание жителей оплачивать незаконно выставленные счета, в том числе ОДН на тепло, двойная плата за вывоз мусора, работники Инспекции присылают отписки о том, что данный вопрос не входит в их компетенцию в связи с отсутствием решения собрания по включению домофона в перечень общего имущества или об отсутствии нарушений в связи с не выставлением заявителям счетов за обслуживание домофона.

    Вместе с тем, администрация ТСЖ согласно действующих нормативных документов обязана иметь утвержденный перечень общего имущества и включать его в договор по управлению имущества собственников, который также отсутствует в ТСЖ.

   Отсутствие выставленных счетов за домофон также не может служить основание для отказа разбора жалобы. Счета не выставлялись по причине отключения трубки домофона.           Целью заявителей жалобы являлось – восстановление нарушенных прав в части незаконного отключения трубки домофона с выставлением соответствующих счетов и, как выяснилось в процессе изучения материалов, правомерность установления размера платы за домофон без наличия решения собрания собственников.

    Таким образом, работники Инспекции, рассматривая жалобы относительно незаконного отключения трубки домофона, в качестве основного аргумента используют довод: домофоное оборудование не включено в перечень общего имущества, следовательно, ГЖИ не обязано заниматься данным вопросом.

    Вместе с тем, работники Инспекции не обращают внимания на тот факт, что при не включении домофона в перечень имущества, плата за пользование домофона выставляется жителям МКД сверх утвержденного собрания тарифа, на выставление которой требуется решение собрания собственников. Собрание по данному вопросу, как уже отмечалось, ни разу не состоялось. Между тем, в 2020 году состоялось очередное повышение размера платы за пользование домофоном и опять без решения собрания собственников. Работники Инспекции игнорируют это нарушение, хотя осуществление контроля за установлением размера платы за содержание имущества их святая обязанность.

 

 

Вывод:

Правление ТСЖ «Тимме 2», руководствуясь действующими нормативными актами, обязано:

  1. Подготовить и представить на утверждение собрания перечень общего имущества собственников МКД с включением в его состав автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома;
  2. Предложить собственникам не являющимися членами ТСЖ для ознакомления и подписания проект договора на управление имуществом с включением в него утвержденного перечня общего имущества;
  3. В связи с отсутствием решения собрания собственников в части установления размера платы за домофон произвести соответствующий перерасчет за весь период, установленный действующим законодательством.

Добавить комментарий