О прошедшем собрании

     Здравствуйте, уважаемые жители! Очередная тема нашего разговора –собрание собственников. Сегодня мы хотим довести до Вашего сведения основные положения порядка организации и проведения собрания собственников. Тема эта давно назрела. Необходимо отметить, что с момента образования ТСЖ в доме не было ни одного настоящего собрания, проведенного в полном соответствии с нормами закона. Подчеркиваем ни одного! Все собрания, проводимые бывшим председателем ТСЖ превращались, не начавшись, в балаганы. 

Все Вы помните о попытке проведения собрания собственников в июле текущего года. Это собрание потерпело фиаско. Причин тому несколько. Главная причина- попытка провести собрание без соответствующей подготовки, как говорят «с кондачка». Восстановим хронологию событий.

     В феврале 2020 года на дверях подъездов появилось уведомление о том, что апреле-мая планируется провести «общее собрание в очно-заочной форме собственников жилья ТСЖ «Тимме 2», созданного для управления многоквартирным домом». Действующее законодательство предусматривает уведомление собственников о проведении собрания не позднее 10 дней до начала собрания с указанием конкретной даты его проведения. Без указания даты проведения собрания уведомление теряет смысл. Указание даты в уведомлении является обязательным условием проведения собрания.

  

Читаем заголовок уведомления: «общее собрание в очно-заочной форме собственников жилья ТСЖ «Тимме 2», созданного для управления многоквартирным домом». Теперь прочитаем это выражение с расшифровкой аббревиатуры «ТСЖ»: «общее собрание в очно-заочной форме собственников жилья товарищества собственников жилья «Тимме 2», созданного для управления многоквартирным домом».

Да это же «масло масленое» скажите Вы и будете правы. Весь вопрос в том, члены правления и его председатель не знают или не хотят знать, что в многоквартирном доме существуют два вида (формы) проведения собраний: общее собрание собственников дома и собрание членов товарищества собственников жилья. Незнание элементарных положений закона выливается в такие несуразные формулировки. 

В чем разница между общим собранием собственников и общим собранием членов ТСЖ?

Общее собрание собственников многоквартирного дома – это собрание всех граждан и представителей юридических лиц (организаций, учреждений, предприятий), владеющих на праве собственности помещениями (не только квартирами, но и магазинами, аптеками, барами и другими помещениями), расположенными в данном доме. При этом собственники помещений могут и не быть членами ТСЖ. Это их право, но не обязанность. Не хотят вступать в ТСЖ — никто не заставит это сделать помимо их воли. Право участвовать в управлении делами дома не теряется, поскольку основные вопросы жизнедеятельности дома решает общее собрание собственников.

При проведении собрания собственников многоквартирного дома его организаторы должны руководствоваться положениями ст. 44-48 ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома принимает решения по наиболее важным вопросам жизни дома:

— реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек, зданий, сооружений, строений;

— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (например, установка ограждений);

— ремонт общего имущества многоквартирного дома;

— передача в пользование общего имущества в многоквартирном доме (например, сдача в аренду подвала);

— выбор способа управления многоквартирным домом (например, создание ТСЖ).

Решения по первым четырем вопросам принимаются не менее чем 2/3 голосов собственников помещений дома.

Общее собрание членов ТСЖ – это собрание собственников квартир и помещений дома, которые вступили в члены ТСЖ. Вступить в члены ТСЖ можно проголосовав за создание ТСЖ на общем собрании собственников, если ТСЖ только создается, или подав заявление о вступлении в члены уже существующего в вашем доме ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ является органом управления ТСЖ, а не всего дома. Поэтому в общем собрании ТСЖ, в отличие от общего собрания собственников, могут принимать участие и голосовать только члены ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ вправе принимать решения только по тем вопросам, которые отнесены к его компетенции законом или уставом товарищества. Принятие решения, не входящего в компетенцию членов ТСЖ является ничтожным, т.е. не порождающего правовых последствий.

При проведении собрания членов ТСЖ его организаторы должны руководствоваться прежде всего положениями ст.145 и 146 ЖК РФ.  При этом положения статей 45 — 48 ЖК РФ распространяется на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено законом.

Чтобы узнать какое собрание планировали проводить его организаторы обратимся еще раз к тексту уведомления, размещенного на дверях подъездов 17.07.2020года.

В уведомлении читаем: «руководствуясь ч.1 ст.146 Жилищного кодекса Российской Федерации.. », судя по указанной норме закона  предполагалась провести все-таки собрание членов ТСЖ, к тому же и вопросы повестки дня об утверждении сметы, тарифа, отчета и т.д. находились в компетенции собрания членов ТСЖ.

И так, организаторы собрания намеревались провести собрание членов ТСЖ «Тимме 2» попутно, включив в повестку собрания вопрос о прямых договорах, который по условиям ст. 44 ЖК РФ находиться в компетенции общего собрания собственников дома. Голосование по данному вопросу на собрании членов ТСЖ является нарушением закона и ведет к признанию решения по данному вопросу ничтожным, т.е. недействительным.

Нельзя не заметить кардинальные отличия в текстах уведомлений, размещенных на дверях в феврале и июле 2020 года:

— согласно первоначального текста уведомления планировалось провести очно-заочное собрание, в июле – заочное. Однако , закон не предусматривает заочной формы собрания без предварительного проведения собрания о очной форме. Заложенный в законе порядок проведения собрания таков: сначала проводится очное собрание с обсуждением всех вопросов повестки собрания, затем в случае отсутствия кворума проводится заочное голосование с выдачей бюллетеней членам ТСЖ, которые не присутствовали на очном собрании;

— в первоначальном тексте в повестке дня значились вопросы избрания членов правления и председателя, в последствии эти вопросы исчезли из повестки собрания, и это несмотря на то, что полномочия правления закончились еще в мае 2019 года, а действующий Устав ТСЖ не предусматривает условий продления полномочий правления. Руководство ТСЖ несмотря на пафосные заявления о готовности передать бразды правления любому желающему, не торопиться этого делать.

Таким образом, организаторы собрания меняя повестку собрания изначально заводили собственников в заблуждение, преследуя свои цели. В конечном итоге собрание так и не состоялось из-за отсутствия кворума.

При проведении собрания его организаторами были допущены и другие серьезные нарушения закона, влекущие отмену решения собрания, в частности:

— уведомление с датой проведения собрания должно быть размещено не позднее 10 дней до начала проведения собрания, между тем голосование было начато на следующий день после уведомления, т.е. 18.07.2020г;

— выдача бюллетеней должна выдаваться каждому участнику собрания под подпись, а не путем вбрасывания в почтовые ящики;

Этих двух нарушений прав собственников дома, согласно сложившейся судебной практике, вполне достаточно для признания решений собрания недействительными.

Ознакомившись с повесткой собрания и содержанием бюллетеня, в связи с истечением срока полномочий правления мы,члены инициативной группы, обратились в правление ТСЖ с просьбой рассмотреть наши предложения относительно внесения изменений и дополнений в повестку собрания. Нами было предложено внести в повестку собрания следующие вопросы: выборы правления и председателя, выборы ревизора, отчет о работе правления, отчет об исполнении плана текущего ремонта за 2018-2019г.г, об исполнении смет доходов и расходов за 2018-2019г.г., об установлении размера выплаты вознаграждения председателя правления, об утверждении минимального перечня услуг и работ по содержанию общего имущества, об утверждении перечня общего имущества, о проведении аудиторской проверки за 2017-2019г.г. Все эти предложения основаны на нормах действующего жилищного законодательства, направленных в защиту прав жителей дома.

Как и следовало было ожидать нами была получена очередная отписка. При этом наши вопросы не выносились на рассмотрение правление, как это требует закон. Отказывая, в нашей просьбе по надуманной причине, председатель не счел даже заглянуть в содержание текста им же состряпанного бюллетеня.

Обратите внимание на текст бюллетеней, опущенных в ящики жителей дома. В них четко написано о том, что существующий порядок предусматривает возможность вносить дополнительные вопросы в повестку собрания.  Возможность то предусматривает, да, видно, не для всех. Мы в это число не входим, поэтому и в немилости  у тех, кто смутно представляет требования законов. 

Настала пора ознакомить жителей с, так называемым, протоколом общего собрания в заочной форме собственников помещений товарищества собственников жилья «Тимме 2», созданного для управления многоквартирным домом по адресу: Архангельск, ул.Тимме 2.» (текст заголовка сохранен в редакции организаторов собрания с расшифровкой аббревиатуры ТСЖ)

В протоколе опять упоминается ст.146 ЖК РФ, т.е. статья которая определяет порядок организации и проведения собрания членов ТСЖ «Тимме 2».  Пункт 3 указанной статьи гласит: «Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.» А это значит, что собрание должно было проходить с участием только членов ТСЖ «Тимме 2».

Разберемся так ли это происходило на самом деле? В протоколе зафиксировано, что общая площадь жилых и нежилых в нашем доме составляет 26046.8 м/кв. Мы не располагаем на сегодня данными о количестве членов ТСЖ и размере принадлежащих им площадей, находящихся в собственности, поэтому воспользуемся данными на дату проведения последнего отчетно-выборного собрания, т.е. на 12.05.2017 года.

Согласно данным реестра численность членов ТСЖ на тот момент составляла 390 человек, в собственности которых находилось 13278.83 метров жилой площади. Естественно, за прошедший период численность членов ТСЖ могла измениться в ту или иную сторону. В ходе данного голосования в почтовые ящики было опущено бюллетеней для 788 собственников, которым принадлежало, согласно протокола, 24668.2 м/кв площади жилых помещений.

Таким образом, количество направленных собственникам бюллетеней и общая площадь жилых помещений, принадлежащим этим собственникам, значительно превышали показатели численности членов ТСЖ (788>390) и размера принадлежащим им площадей (24668.2>13278.83).  Отсюда вывод, организаторы собрания вместо собрания членов ТСЖ «Тимме 2» пытались организовать собрание собственников дома, включив при этом в повестку собрания вопросы входящие в компетенцию собрания членов ТСЖ.

При этом в ходе проведения, так называемого общего собрания собственников, были нарушены права собственника муниципального имущества. При выдаче бюллетеней, определении кворума и подсчете голосов не были учтена площадь жилых и нежилых помещений (990.1 + 388.), принадлежащая собственнику муниципального имущества, т.е. мэрии г.Архангельска,хотя указанный собственник имеет равные права наряду с другими собственниками дома. Нарушение прав собственника ведет к признанию решения собрания недействительным. Таким образом, если бы собрание состоялось его решения были бы недействительными.

    В последнее время нам задают немало вопросов относительно сроков проведения отчетно-выборного собрания членов ТСЖ. Все сроки давно прошли. Сегодня в ТСЖ существует нелегитимное правление с его нелегитимным председателем,который в нарушении закона продолжает распоряжается денежными средствами жителей дома без утвержденной в установленном порядке сметы и плана ремонт работ. Кроме того,так называемые сметы, составляются без утвержденного перечня минимальных работ и услуг. Сам план  ремонтных работ носит декларативный характер, неподкрепленный соответствующими подробными расчетами. 

    Все это мы уже проходили при бывшем председателе, позорно сбежавшего от долгов. Долгов, которые были оплачены жителями дома. Уверены,что нынешний состав правления и его председатель в ближайшее время ничего не изменят. Нарушения будут продолжаться. Руководство ТСЖ так и  будет прятаться за пресловутыми заочными собраниями, преследуя свои цели. В правление нужны инициативные жители дома, способные навести порядок, в том числе и в части соблюдения прав жителей.

    Надеемся, что прочитав эту статью, все убедились в том, что в очередной раз права жителей были нарушены. Членам ТСЖ и остальным жителям дома уже давно пора самим защищать свои права. Сделать это можно  путем организации перевыборного собрания с собственной повесткой дня. Положения п.6 ст.45 ЖК РФ дают право жителям дома подготовит и направить в адрес правления ТСЖ обращение с просьбой провести отчетно-выборное собрание. Главная задача инициаторов состоит в том, чтобы собрать под обращением 10% голосов членов ТСЖ. Это примерно 1300-1400 м/кв., т.е. порядка 30 квартир. Судя по настроению многих жителей, сделать это под силу. 

        Отсутствие действенного контроля со стороны ревизора и рядовых членов ТСЖ за установлением размера платы на содержание дома уже породило многочисленные незаконные поборы, размер которых увеличивался с каждым годом. Посудите сами, в 2018 году жителям дома было выставлено необоснованных счетов на сумму порядка 528 т. руб., в 2019 – 1609 т. руб., за 9 месяцев текущего года более 806 т.руб. рублей. 

      Вместе с тем, жители дома начинают постепенно понимать, что распускаемые председателем правления и его помощником  сплетни о планируемом  захвате  дома некой Управляющей компанией являются ложью. Пример тому- игнорирование  жителями дома, так называемого собрания, задуманного с одной лишь целью: утверждения тарифа и необоснованной расчетами сметы. По уже сложившейся традиции отчитываться о своей работе никто не собирался. Фокус не удался, потому как кворум не набрался.

       Мы готовы оказать правовую поддержку инициаторам проведения собрания. Нами уже давно подготовлен новый проект Устава, который  в корне отличается от действующего Устава ТСЖ. При его разработке нами были учтены действующие положения закона, направленные на защиту прав жителей дома. А самое главное, в нем нет пресловутых Багринявских формулировок,  позволяющих руководству ТСЖ не отчитываться о своей работе, самим устанавливать себе заработную плату, не реагировать на заявления жителей дома.  

Ждем ваших предложений. Оставляйте свои комментарии, задавайте вопросы.

С нами можно связаться по эл.почте: Sergivbur@yandex.ru

 

 

Добавить комментарий