Добрый день!
На нашу электронную почту продолжают поступать письма с просьбами прокомментировать результаты прошедшего голосования. Жители спрашивают, а что это было? Никто не может понять: почему в течение одного года жители дважды проигнорировали собрание собственников дома. В августе прошлого года явка на собрании составила 21.07% от числа собственников, в этом году 27%. Как мы уже отмечали ранее, причиной столь низкой явки явилось отсутствие должной подготовки собрания. По сложившейся традиции руководство отстранилось от работы по его организации. Вся их работа заключалось в размещении уведомления о проведении собрания и вложении бюллетеней в почтовые ящики. А работа по сбору бюллетеней вообще не была организована. Люди после майских праздников по нескольку раз в день пытались сдать листки для голосования, однако в правлении ни членов счетной комиссии, ни председателя не было. Результат был предсказуем: руководство ТСЖ с его назначенными членами счетной комиссии игнорировало права жителей, а жители игнорировали, так называемое, собрание собственников.
А самое главное независимо от явки и результатов голосования все решения собрания изначально должны быть признаны недействительными. Причиной тому является нарушение положений жилищного кодекса, касающиеся условий проведения собрания собственников.
Нынешнее руководство ТСЖ и бессменные члены счетной комиссии так и не сумели разобраться, в чем заключается отличие общего собрания собственников дома от собрания членов ТСЖ. Вместо того, чтобы провести собрание членов ТСЖ «Тимме 2», члены которого действуют на основании утвержденного Устава, в очередной раз была попытка организовать и провести общее собрание всех собственников дома. Видимо, для руководства ТСЖ было сложно изучить действующие нормативные документы и подготовиться к проведению собрания должным образом. Организаторы собрания обязаны были знать, что главное отличие этих двух собраний, как уже нами указывалось не раз, заключается в том, что у этих двух собраний разные задачи и полномочия.
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья согласно ст.145 ЖК РФ относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение, по представлению председателя правления товарищества, правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
12) другие вопросы, предусмотренные Кодексом или иными федеральными законами.
К компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома (МКД) согласно ст.44 ЖК РФ относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии,
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;
3.2) принятие решений об использовании при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования системы или созданной на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации региональной информационной системы, используемой для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — региональная информационная система), при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, а также иных информационных систем независимо от способа управления многоквартирным домом;
3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);
3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией правлением товарищества собственников общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;
3.6) принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
4.6) принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Каждый уважающий себя председатель правления товарищества собственников жилья должен знать полномочия этих двух собраний и не устраивать неразбериху и хаос в вопросах организации того или иного собрания. Принятие решения по вопросу не входящего в компетенцию собрания согласно ст.181.5 ГК РФ влечет признание решения собрания ничтожным, а, следовательно, к дополнительным расходам, связанным с организацией нового собрания.
В нашем конкретном случае главная ошибка организаторов собрания заключалась в том, что они раздали листки голосования всем собственникам дома (за исключением собственников муниципального жилья), а в повестку собрания включили вопросы, решение которых входит в компетенцию только членов ТСЖ « Тимме 2» .
Не исключено, что большинство жителей дома игнорировали голосование из-за того, что они не писали заявления о принятии в члены ТСЖ и не считали правильным голосовать по вопросам, входящим в компетенцию собрания членов ТСЖ.
Кстати, как стало известно, в правлении ТСЖ отсутствует отредактированный реестр членов ТСЖ «Тимме 2» Отсутствует реестр членов ТСЖ и в жилищной инспекции. Это очередное нарушение закона. Согласно ч.9 ст.138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано:
— вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 ЖК РФ. Вместо реестра членов ТСЖ в ГЖИ был направлен реестр собственников дома. При этом в реестре собственников дома значились умершие жители дома и лица, не являющиеся собственниками помещений.
Мы не ставили своей целью перечисление всех нарушений допущенных организаторами собрания собственников дома. Их было много, по крайней мере, достаточно для признания решения собрания ничтожным. Даже если б кворум был, и собрание состоялось, названные нарушения влекут признание итогов голосования недействительными.
Все, наверно, обратили внимание на листовки, размещенные незадолго до окончания сроков голосования, так называемыми «соседями» дома. Они появились не случайно. Несменяемые члены правления ТСЖ и обслуживающие их «вечные» члены счетной комиссии и прочие зомбированные руководством ТСЖ люди поняли, что их очередной правитель терпит «фиаско» и они тоже остаются не у дел. Возникла нешуточная паника, в ходе которой из «загашников» были вытащены покрытые паутиной подзабытые инструкции с методами борьбы с инакомыслящими жителями дома. С жителями, которые вышли на детскую площадку выразить свое отношение к очередному фарсу, устроенному организаторами собрания. Ничего нового и более абсурдного они придумать уже не могут.
Вдумайтесь в их слова, которые вопрошают (орфография сохранена) : « … хотелось бы узнать, кто они такие, где проживают, сколько их и какие полномочия. Может они являются провокаторами и служат (не бесплатно, и что скорее всего правда) интересам какой либо управляющей компании в целях упразднения ТСЖ и в конечном итоге это захват нашего дома».
Оставим вопросы орфографии этих «горе писателей» в покое, потому как ни бывшее, ни нынешнее руководство ТСЖ и иже с ними, никогда не блистали умением составления деловых писем. Косноязычность в купе с незнанием законов была и остается их визитной карточкой. У них на вооружении все те же «страшилки» о мнимых захватчиках дома, об упразднении ТСЖ, о приплаченных агентах и т.п. Им не чужды никакие методы унижения неугодных руководству ТСЖ людей. Стоит только, так называемому, нелегитимному председателю правления указать на кого-нибудь пальцем, как тут же его верноподданные навешивают на человека ярлыки типа: «неплательщик», «разрушитель ТСЖ». Им невдомек, что каждый уважающий себя человек имеет право и обязан бороться свои права, не идти на поводу полуграмотных людей, не следовать слепо указаниям не основанных на нормах закона, пресекать в отношении себя случаи хамства и пренебрежительного отношения.
В своем воззвании эти, так называемые, «хранители» ТСЖ негодуют : « На каком основании устраиваются митинги или, проще сказать сходняки, которые они называют собранием, если при организации данного не соблюдаются элементарные процедуры..»
Этим людям даже в голову не приходит мысль о том, что не все еще жильцы дома живут в таких условиях, как члены правления и его председатели. Что есть еще жители, у которых температура в отдельных комнатах опускается в зимние месяцы до +9 градусов, а борьба с извечной плесенью носит постоянный характер. И эти люди не спрашивали, и впредь не будут спрашивать ни у кого разрешения проводить или не проводить им митинги по поводу создания нормальных условия проживания.
А что касается «сходняков» и « не соблюдения элементарных процедур» при проведении собраний хотелось бы напомнить «соседям» по поводу представления, устроенного в мае 2017 года, в ходе выборов нынешнего засидевшегося правления.
Организаторы собрания, устроившие тогда цирковое представление, не представляли даже, что само понятие очного собрания включает в себя совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Вместо обсуждения вопросов повестки собрания получился тот самый «сходнячок» с элементами рукоприкладства.
Чтобы избежать впредь это позорное явление его организаторы решили вообще не проводить собрания собственников и в нарушении закона не утверждать сметы доходов и расходов на предстоящий период. Уже много времени ни в правлении, ни в жилищной инспекции нет ни одного протокола заседания правления, нет даже, как уже было отмечено, реестра членов ТСЖ. В качестве своего оправдания «соседи», а вернее сказать приближенные к руководству ТСЖ люди пишут: « Безусловно, в работе администрации ТСЖ могут быть огрехи, какие либо недоработки, что вполне может быть объяснимо….». Огрех, согласно словарю, это плохо обработанное или пропущенное место в поле при пахоте. Какие же это огрехи, если к «пахоте» администрация ТСЖ даже не приступала. В работе администрации и его правления уже давно наступил период стагнации, характеризующейся застоем в управлении дома. Стагнация сопровождается увеличением проблем, связанных с содержанием имущества. В отсутствии четкого плана действий эти проблемы с каждым месяцем будут нарастать. Может случиться так, что прошедшие зимние морозы для многих жителей покажутся легкой прохладой по сравнению с настоящими морозами.
Уже делаются робкие попытки обвинить в дестабилизации существующей обстановки людей, вышедших на детскую площадку и пытающихся хоть как-то повлиять на застойные явления. Немногие жители дома знают, что в мае 2020 года правительство РФ издало постановление о необходимости проведения всех отчетно-выборных собраний не позднее 31 декабря 2020 года. Между тем, постановление правительства было успешно игнорировано и собрание было намечено на апрель-май месяцы. Видимо, прошлогодний опыт бездарной организации собрания ничему не научил.
Все повторилось: снова срыв и снова перспектива правления еще на год. Видимо хаос и неразбериха, в ходе проведения нелегитимных собраний становиться в ТСЖ нормой.
Сметы и планы так и остались на бумаге. Который год подряд деньги жителей дома расходуются без утвержденной в установленном порядке сметы и без должного контроля.
В своем воззвании «соседи» уповали на то, что «собрание может, не состоятся и будущее ТСЖ, как форма правления, может оказаться в подвешенном состоянии». Собрание, действительно, не состоялось и деятельность ТСЖ оказалось в подвешенном состоянии. А вот форма управления домом осталась неизменной. Как было ТСЖ, так оно им осталось. Председатели приходят и уходят, а члены ТСЖ остаются. Не заменимых людей нет.